Развитие и использование территории города определяется генеральным планом и правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), а затем детально расписывается в проектах планировки территории.
Желание приобрести участок для целей, противоречащих генплану и ПЗЗ, может запустить три сценария. Назовем их условно: утопичный, демократичный и действующий.
Утопичный – когда муниципалитет наотрез отказывает в предоставлении участка, мотивируя это тем, что документами территориального планирования и ПЗЗ запрашиваемое использование не предусмотрено. Судебная практика свидетельствует: за пределами Татарстана этот сценарий действует. У нас почему-то – нет.
Демократичный сценарий: вопрос обизменении видов разрешенного использования участка выносится на публичное – то есть, с жителями – обсуждение. Вслед за этим – на голосование депутатов. И лишь в случае согласия (в первую очередь жителей, и только потом - депутатов) – разрешенное использование участка изменится.
Действующим в Казани сценарием допускается развитие событий, когда телега едет впереди лошади. Сначала предоставляется участок под запрашиваемые цели – и это невзирая на разрешенное использование территории. Участок ставится на кадастровый учет. На нем могут начаться подготовительные или даже основные строительные работы. Затем вопрос выносится на публичные слушания и спустя пару месяцев – на голосование депутатов. В этом случае, как вы понимаете, и жители, и депутаты ставятся перед фактом: участок уже предоставлен под определенные цели и используется.
По нашим подсчетам, за 2006-2013 гг. из рекреационных зон в зоны застройки в Казани было переведено свыше 500 га. Зачастую - именно по действующему сценарию. Но насколько это законно?
Справка "МК"
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Градостроительные регламенты (виды разрешенного использования) рекреационных зон на территории Казани (Р1, Р2, Р3, Р4) не допускают использования территории с целью жилой застройки и строительства объектов промышленного или делового назначения.
В соответствии с ПЗЗ в ландшафтно-рекреационной зоне Р3 строительство спортивных сооружений, объектов культа и гостиничного сервиса возможно лишь после проведения публичных слушаний и получения специального разрешения.
Если градостроительный регламент территории не допускает ее застройку, то напрашивается вывод: предоставление земельного участка в границах данной территории под строительство является неправомерным. Об этом свидетельствует и существующая –за пределами Татарстана - судебная практика. Однако исполнительный комитет Казани успешно формирует и предоставляет земельные участки под застройку в рекреационных зонах, а филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Татарстан (кадастровая палата) производит постановку таких земельных участков на кадастровый учет.
Как Петровский и Куземетьевский леса прибрали к рукам
Примеров формирования и предоставления земельных участков в рекреационных зонах в нарушение действующего градостроительного регламента в нашем городе множество. Это и нашумевшая история с Куземетьевским лесом, который минзимущество РТ продало компании ООО «Первое строительное управление». Лес был поставлен на кадастровый учет и продан под видом сельхозугодий, хотя находился в ландшафтно-рекреационной зоне Р3, которая никакого сельскохозяйственного использования территории не допускает.
Это и история с Петровским лесом, часть которого была предоставлена Олегу Касаткину. В 2009 году участок находился также в зоне Р3. Однако благодаря письмам экс-председателя комитета земельных и имущественных отношений Ирека Фаттахова на имя руководителя кадастровой палаты Ленары Музафаровой и бывшего заместителя руководителя управления архитектуры и градостроительства (УАиГ) Равиля Юлдашева участок был поставлен на кадастровый учет с назначением – индивидуальное жилищное строительство. В письмах чиновники указывали, что участок Касаткина расположен в зоне Ж2 (индивидуальной и малоэтажной жилой застройки).
Как сын главы Росреестра РТ вклинился в рощу в Нагорном
Еще одну историю, в свое время не привлекшую внимания средств массовой информации, мы разберем подробно в качестве типичного примера.
В жилом массиве Нагорный между улицами Локаторная и Поперечно-Дорожная 1-ая была роща площадью около 4,5 га, фигурировавшая в государственном кадастре недвижимости как лесопарковая зона. Вплоть до 2011 года роща располагалась в зоне Р3.
В 2008-2009 годах исполком Казани принимает ряд постановлений о предоставлении земельных участков на территории рощи в аренду и собственность физическим лицам. Назначение участков – индивидуальное жилищное строительство, в зоне Р3 недопустимое.
Кто эти лица? Экс-министр экологии и природных ресурсов РТ Садретдинов Аглям Киямович (в момент предоставления участка был министром), глава Атнинского района РТ - Хакимов Габдулахат Гилумханович, сын руководителя Управления Росреестра по РТ – Зяббаров Марат Азатович, ныне замминистра сельского хозяйства и продовольствия РТ, а также еще одно физическое лицо – Саитов Ильдар Рагунович.
Саитову земельные участки в роще были предоставлены взамен изъятого. Любопытно то, как это произошло.
Изъятый участок площадью 1635 кв.м. находился на ул.Надпойменная и был предоставлен для строительства жилого дома. В 2008 году горисполком взамен изъятого участка предоставляет Саитову в аренду на пять лет два участка по улице Дорожная площадью 833 кв.м. и 3197 кв.м. Данный обмен был согласован экс-прокурором Казани Илдусом Нафиковым, ныне являющимся прокурором республики.
Спустя год в постановление об изъятии земельного участка вносятся изменения. Вместо двух участков общей площадью 4030 кв.м. Саитову предоставляется участок по улице Локаторная - в сосновой роще, в зоне Р3 - общей площадью 15954 кв.м. Заметьте, что площадь предоставленного в итоге участка оказалась почти в десять раз больше изъятого.
В 2010 году горисполком очередным постановлением – на основании заявления Саитова – размежевывает данный участок на восемь участков, а первоначальный срок аренды увеличивает до 8 лет.
На каждый из образованных участков комитет земельных и имущественных отношений Казани заключает с Саитовым договор аренды, где назначением земельного участка было указано индивидуальное жилищное строительство. А спустя месяц Саитов переуступает свои права и обязанности по пяти договорам аренды иным лицам. Среди них - Губайдуллин Ильфан Экзамович, Хорькова Елена Анатольевна, Королева Зулайха Магдануровна, Рахматуллина Надежда Николаевна, Гильманова Наиля Мансуровна.
Об этих лицах нам известно немногое. Разве только то, что Ильфан Губайдуллин - сын председателя Центральной избирательной комиссии РТ Экзама Губайдуллина. А Зулайха Королева в прошлом – начальник Управления экономической безопасности МВД РТ и начальник Управления по налоговым преступлениям МВД РТ.
Напомню, что участки были предоставлены с целью индивидуального жилищного строительства. Такое назначение было указано и при постановке участков на кадастровый учет. При этом все участки находились в ландшафтно-рекреационной зоне Р3, в которой градостроительный регламент не допускает жилищного строительства.
Решение Казгордумы о переводе участков из зоны Р3 в зону Ж2 было принято только в 2011 году.
Исполком «не понял» вопроса
Казанская межрайонная природоохранная прокуратура, занимавшаяся по обращению общественной организации в 2012 году проверкой законности предоставления земельных участков на территории сосновой рощи в Нагорном, не обнаружила никаких нарушений.
А уже прокуратура Казани на обращение, поданное в 2013 году по факту нарушений земельного и градостроительного законодательства при предоставлении участков в зоне Р3 в жилых массивах Нагорный и Куземетьево, ответила: земельные споры решаются в суде, а срок исковой давности по данным вопросам составляет три года. Фактически, сославшись на истечение срока исковой давности, прокуратура уклонилась от проведения проверки.
Были и другие обращения с просьбами провести прокурорскую проверку на предмет соблюдения мэрией законодательства при формировании и предоставлении земельных участков. Речь шла более чем о 170 «наделах», расположенных в разных частях Казани. Городская прокуратура, не став заморачиваться, ограничилась перенаправлением всех обращений в… исполком и управление архитектуры и градостроительства!
Догадайтесь, каков был ответ? Ну, разумеется, всё законно!
Я не теряла надежды выяснить правду. Направила, как физлицо, запросы об ознакомлении с кадастровыми делами земельных участков в Управление Росреестра по РТ. Госорган в ознакомлении отказал. Обращение с жалобой в прокуратуру РТ, как вы, наверное, уже догадываетесь, ситуацию не изменило.
Не помогли даже депутатские запросы из Госсовета РТ! Компартия попросила кадастровую палату и горисполком предоставить сведения о формировании более ста земельных участков в Казани. И что же?
Из шести пунктов запроса исполком ответил только на один! И то умудрился уйти в сторону от существа вопроса. Запрашивал депутат информацию о том, в какой территориальной зоне находились земельные участки при их формировании, а сведения ему предоставили на текущий момент – когда документы и действительность уже соответствовали друг другу.
Представьте: вы спрашиваете, что раньше находилось на месте нового футбольного стадиона Казани. А вам отвечают: футбольный стадион. Вы настаиваете: да нет, до того как он был построен! А вас не понимают. Или, по крайней мере, делают такой вид. Такое же точно впечатление оставляет у меня переписка с местными чиновниками. Но даже из скудной информации, попавшей в моё распоряжение, следует: земельные участки в рекреационных зонах Казани регулярно выделяются под застройку.
Почему защита дала сбой?
В российском законодательстве предусмотрен механизм защиты земельных участков от использования не по назначению, в нарушение действующих градостроительных регламентов. Этот механизм может быть задействован на этапе постановки участков на кадастровый учет.
Орган местного самоуправления – в нашем случае исполком Казани – должен передавать в орган кадастрового учета данные о территориальных зонах, их границах, координатах и градостроительных регламентах. В случае несоответствия заявленной цели использования участка градостроительному регламенту территории (к примеру, строительство жилого дома в зоне Р3) кадастровый учет должен приостанавливаться.
Но из прошлогоднего ответа кадастровой палаты прокуратуре Татарстана стало известно, что сведения о территориальных зонах Казани в орган кадастрового учета не поступали! Но городская власть оказалась ни при чем…
Исполком в лице Алексея Песошина в июле 2013 года прокуратуре Казани ответил, что «…действующая в настоящее время редакция Правил (Правил землепользования и застройки Казани – «МК») утверждена графически (без описания и координирования)… без привязки к кадастровым номерам участков. Постановка на кадастровый учет зон в существующем варианте невозможна….»
Если я правильно понимаю, это значит, что четкой информации о границах территориальных зон и их координатах у города не имеется. Почему? Если верить исполкому, повинно в этом министерство культуры РТ.
«…до размещения заказа на координирование и описание границ территориальных зон необходима корректировка карты зон... Действующая в настоящее время карта зон содержит в себе ограничения, связанные с условиями охраны объектов культурного наследия (ОКН), неактуальные в настоящее время. До начала работ по корректировке Правил необходимо утверждение нового проекта охранных зон ОКН Казани. В 2011 году была завершена разработка проекта зон ОКН… Он был направлен Исполнительным комитетом г.Казани на согласование, но… Министерством культуры Республики Татарстан не подготовлены проекты документов об утверждении границ, режимов и регламентов зон охраны ОКН… Редактирование карты зон только по кадастровым участкам без учета генерального плана и нового ПЗО (проекта зон охраны – «МК») не соответствует действующему законодательству…», - горько подытоживает Песошин.
Вот так. Выходит, теперь в том, что у нас в Казани леса гектарами вырубаются, следует винить минкульт? Удобно.
Мэрия, «гуляющая» сам по себе
На самом деле вывод напрашивается простой. И абсолютно неутешительный. При формировании, предоставлении земельных участков в рекреационных зонах и постановке их на кадастровый учет горисполком предоставлен самому себе и лишен какого-либо контроля.
Надзор за соблюдением земельного, градостроительного законодательства, законодательства о государственном кадастре недвижимости ни территориальная, ни природоохранная прокуратура не осуществляют. Использование земельных участков по назначению, соблюдение их правового режима не контролирует и Управление Росреестра по РТ.
Несоответствие назначения земельного участка градостроительному регламенту рекреационных зон не выявляется и при постановке участка на кадастровый учет – просто потому, что в государственном кадастре недвижимости отсутствуют необходимые сведения.
И главное, никто за это не несет никакой ответственности.